中古リノベ失敗は「業者選び」が9割！リスク回避と総費用を抑える3つの作戦

こんにちは。ももさんです。「お金に困らない人生」を目指し、中古住宅購入＋リノベーションという道を選んだ40代主婦です。

リノベーションは夢が広がる一方で、「物件を購入してから希望のリノベができないと判明する」という最大の失敗リスクが潜んでいます。このリスクを回避し、最終的な総費用を最小限に抑えることが、中古リノベにおける賢い経済戦略です。

今回は、この経済合理性とリスクヘッジの視点から、我が家が譲らなかった「家探しの条件（動線）」と、特に重視した「業者選び」について解説します。

1. 時間とストレスは「コスト」である：家事動線への投資

以前の記事で、我が家は「家事動線を短くし回遊式にしたい」「帰宅後の動線に沿った収納が欲しい」という条件を挙げました。

これは単なる快適性ではなく、「時間とストレスは、将来のお金に直結するコストである」という考え方に基づいています。

商品開発の視点で見ると、ムダな動作や「戻る」という行動は、作業効率を下げる原因にしかなりません。

家事や育児の動線（寝室から洗面脱衣室へ着替えを持っていく→入浴→台所で水分補給→寝室で寝かしつけ、といった一連の動作）において、戻る動作を排除する回遊式は、日々の小さな時間とエネルギーの浪費を防ぐための「生活への投資」です。

仮に1日10分のムダな動作を排除できれば、年間で約60時間の時間が生まれます。この時間を副業やAI学習に充てれば、それはそのまま将来の収益につながります。家事動線は、生活の「時間単価」を上げるための設計なのです。

「帰宅後の動線に沿った収納」は、「名もなき家事」を素早く完了させるための仕組みです。

疲れて帰宅した際、上着やかばん、食材をどこに置くか「考える」という行為自体が、認知負荷（心理的なコスト）を生みます。このコストは、夫婦間のストレスやモチベーションの低下に繋がります。

玄関か廊下で上着を吊るし、かばんを置き、手を洗い、部屋着に着替えて、台所で食材を収納するという動線に沿って収納を配置することで、「思考停止で片付けが完了する」システムを作り上げます。これは、家族の精神的な安定という見えない資産を守るための設計なのです。

家探しと並行し、私たちは業者選びを慎重に行いました。なぜなら、中古リノベ最大の経済リスクは、「物件購入後にリノベーションの総費用が青天井になること」だからです。

このリスクを回避するための業者選びの条件は、以下の2点に集約されました。

中古物件は、築年数や構造によって、希望するリノベーション（例：壁の撤去、間取り変更）が法規上、または構造上できない可能性があります。

物件を買うだけなら不動産のみの業者でも良いですが、物件購入後に「できませんでした」と言われると、その物件の価値は激減し、リノベにかけた期待値という精神的な資産も失われます。

一体型（不動産＋建築）業者のメリット： 物件の購入前に、「希望するリノベーションの可否」と「物件価格＋リノベ費用の総額見積もり」を知ることができます。これにより、購入判断が最大の不確実性を排除した状態で可能になります。これは、中古リノベにおける最強のリスクヘッジです。

「後々のメンテナンスを考えると、近い方が頼みやすい」という理由は、そのまま「生涯コストの削減」に繋がります。

コスト削減： 移動時間が短い分、業者の出張費や人件費が安く済む可能性があります。また、ちょっとした不具合の際に「スケジュールが合えば、すぐに来てもらえる」というメリットは、住まいの故障による生活停止リスクを最小限に抑えます。
情報優位性： 地元業者は、その地域の特有の物件事情や相場、地域の特性（ハザードリスクなど）に詳しいため、より正確な物件選定やアドバイスを受けられる情報優位性も得られます。