【交渉術公開】中古物件をネット価格より安く買う！現況渡しと瑕疵保険で得する方法

こんにちは。ももさんです。40代子育て中の在宅ワーカーです。

「お金に困らない人生」を目指し、中古リノベーションを選んだ40代主婦です。

中古リノベの最大のメリットは、「価格交渉の余地」があることです。新築物件と異なり、中古物件には売主様の事情や物件固有のリスクが介在するため、戦略的な交渉によって、ネット掲載価格から数百万単位で価格を下げることが可能です。

これは、単なる値切り交渉ではなく、物件が持つ「リスクや手間」を私たちが買い取り、その分を価格に反映させるという、ロジカルな取引です。

今回は、私たちが実際に実行し、中古物件をネット価格より、230万円安く購入できた具体的な交渉戦略を3つ公開します。

💰 基本戦略：なぜ中古物件はネット価格より交渉できるのか

中古物件の売買価格には、売主が負うべき「安心料」や「手間賃」が少なからず含まれています。

例えば、「売主責任で修繕してから引き渡す」「瑕疵（欠陥）があった場合に備えて保険を付保する」といった取り決めです。

私たちが目指すのは、この「安心料や手間賃」を「買主である私たちが引き受ける」と提案し、そのコストダウン分を物件価格から引いてもらうという戦略です。

「現況渡し」とは、売主の修繕義務を免除し、物件を現在の状態（現況）のまま引き渡してもらうことです。

売主の手間と費用がゼロ: 売主は引き渡し前に、水漏れや設備の故障などの修繕を行う義務（契約不適合責任）を負うのが一般的です。現況渡しは、この修繕にかかる時間的・金銭的コストをすべて回避できます。
売却スピードの向上: 契約不適合責任を外すことで、契約のプロセスが簡略化され、売主はより早く売却を完了できます。

売主にとって「手間と時間がかからない」ことは最大のインセンティブです。私たちは、「売主様のメリット分を価格から差し引いてください」と提案することで、大きな価格交渉の材料としました。

リスク: 引き渡し後に設備の故障や不具合が見つかっても、原則として売主に修繕費用を請求できません。
対策: リノベーションを前提とすること。私たちは水回り設備を入れ替える計画だったため、現況の故障は気にしませんでした。契約前に、ホームインスペクション（プロによる建物診断）を実施し、構造上の大きな欠陥がないことを確認しておくことが大前提です。

私たちはホームインスペクションをしなかったので、後悔することになりました。詳しくは以下の記事をご覧ください。

タイトル：【予算崩壊を防ぐ保険】中古リノベの隠れた負債を暴け！ホームインスペクションへの投資対効果
https://wa-mama-liberty.blog/home-inspection-save-renovation-budget-roi/

中古物件の売買では、構造上の欠陥が見つかった場合に備え、「既存住宅瑕疵保険」を付保することがあります。

この瑕疵保険の加入費用は数十万円単位になることがあり、通常は売主（または仲介業者）が負担します。

私たちの戦略は、「築年数も経っており、構造部分から大掛かりなリノベーションを行うため、保険を外した分の費用を価格から引いてほしい」と交渉することでした。

なぜ外せるのか: リノベーションで建物の主要部分（構造体）にまで手を加える場合、瑕疵保険は引き渡し時の状態を保証するものであるため、その後のリノベーションによって保証の範囲が曖昧になる可能性があります。
メリット: 売主側のコストが削減できるため、それを価格交渉に反映しやすい。

リスク: 構造上の問題があった場合のセーフティネットを自ら外すことになります。
対策: 必ず契約前にホームインスペクションを実施し、構造躯体の安全性を確認します。さらに、リノベーションを行う場合は、リノベーション会社が提供する独自の保証に切り替えることでリスクヘッジを行います。